La tokenización convierte derechos sobre bienes inmuebles en piezas digitales que se pueden comercializar con agilidad. Tras la Ley de Mercados de Valores de 2023, la CNMV autorizó las primeras Entidades Responsables de Inscripción en blockchain, lo que abre la puerta a esta revolución inmobiliaria.
OpenBrick, plataforma en desarrollo respaldada por BME, Garrigues y Teras Capital, aspira a emitir valores tokenizados que faciliten la negociación secundaria de activos, con previsión de alcanzar 500 millones de euros en emisiones en tres años.
Una española, Reental, ya opera en este terreno: en solo cinco años ha tokenizado 67 millones de euros en 93 proyectos, con entrada desde 100 €, liquidez digital y una rentabilidad anunciada del 13%, y prepara su desembarco en Dubái con un activo en el Burj Khalifa valorado en cerca de siete millones de euros.
Crowdlending inmobiliario
El modelo de préstamos a promotores vía plataformas digitales ha demostrado ser eficiente en España. Urbanitae, regulada por la CNMV, lleva redefiniendo este modelo desde 2019. En 2023 logró una rentabilidad media del 16 % en su cartera, sin cierres con pérdidas, y cerró el año con 120 millones de euros financiados entre equity, deuda y rentas.
A cierre de 2024, la plataforma había mantenido un crecimiento sostenido: 213 millones de euros financiados en 66 proyectos, casi la mitad de ellos mediante crowdlending con entradas desde 500 €, arrojando una TIR media superior al 13 % en devoluciones.
El caso emblemático de Hortaleza (Madrid): 53 inversores aportaron 615.000 € y obtuvieron una TIR del 35 % (24,9 % real) en solo 21 meses, superando con creces las expectativas iniciales del 18 % en 23 meses.
En Málaga, Civislend ha replicado este éxito local, canalizando 25,8 millones de euros en 16 proyectos con una rentabilidad media anual del 10,5 % y un plazo medio de 15 meses.
Comparativa de modelos y desafíos regulatorios
Aunque ambos modelos reducen la necesidad de gestión directa, difieren en perfil:
- La tokenización exige marcos legales robustos y plataformas con licencias como ERIR; su ventaja es la liquidez secundaria y la precisión digital.
- El crowdlending mantiene un retorno más estable y corto, sin fraccionamiento digital ni necesidad de una bolsa secundaria.
La CNMV ha dado vía libre a la emisión de valores tokenizados, pero quedan preguntas sobre la seguridad jurídica, el marco notarial y la diferenciación clara entre tokens y acciones, cuestiones aún por resolver.
Además, el crowdlending conlleva riesgos operativos. Algunos inversores advierten sobre comisiones elevadas (hasta un 30 %) y la potencial falta de liquidez.
Modelos comparados
OpenBrick confía en BME e Iberclear para crear un mercado digital secundario; Reental está expandiéndose por Europa y EE.UU., mientras que Urbanitae y Civislend consolidan su sólida presencia en España con rentabilidades del 10–16 % y plazos de 12–24 meses.
Para perfiles de alto patrimonio, estos vehículos permiten diversificación inmobiliaria sin los costes de gestión directa, pero requieren due diligence jurídica. El entorno normativo se consolida rápidamente, y la tendencia apunta a una mayor profesionalización de las plataformas.
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